Zakup nieruchomości to często marzenie wielu osób, ale wiąże się również z ryzykiem związanym z niewłaściwym wykonaniem umowy przez dewelopera. W przypadku stwierdzenia wad mieszkania lub innej nieruchomości, nabywcy mają prawo dochodzić swoich roszczeń. Kluczowe w tej kwestii są przepisy Kodeksu cywilnego oraz aktualne orzeczenia sądowe, które wyznaczają zasady odpowiedzialności deweloperów.
Przepisy Kodeksu Cywilnego
Podstawowymi przepisami regulującymi odpowiedzialność deweloperów za wady nieruchomości są artykuły Kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi, zawarte w art. 556-576. Zgodnie z nimi:
Art. 556 stanowi, że sprzedawca odpowiada za wady fizyczne i prawne towaru.
Art. 561 precyzuje, że nabywca ma prawo do żądania usunięcia wady, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy, jeżeli wada jest istotna.
W przypadku nieruchomości mieszkalnych, deweloperzy są zobowiązani do zapewnienia, że sprzedawana nieruchomość spełnia określone normy budowlane przez co najmniej pięć lat od dnia wydania lokalu.
Przykłady Roszczeń
Roszczenia, które nabywcy mogą dochodzić przeciwko deweloperom, obejmują m.in.:
Usunięcie wad: Gdy nabywca stwierdzi, że w lokalu pojawiły się istotne wady (np. problemy z wilgocią czy niesprawne instalacje), może żądać ich usunięcia na koszt dewelopera.
Odszkodowanie: W sytuacji, gdy wady skutkują dodatkowymi kosztami (np. konieczność wynajmu hotelu podczas remontu), nabywca ma prawo domagać się odszkodowania.
Obniżenie ceny: W przypadku mniejszych wad, nabywca może żądać zapłaty niższej ceny za zakupioną nieruchomość.
Odwołanie się od umowy: W przypadku istotnych wad, nabywca może odstąpić od umowy zakupu.
Aktualne Orzeczenia Sądu Najwyższego
Przykładami wyroków Sadu Najwyższego, które mają znaczenie w kontekście roszczeń przeciwko deweloperom, są:
Wyrok z dnia 19 lutego 2021 roku (sygn. akt IV CSKP 20/20): Sąd Najwyższy orzekł, że deweloper odpowiada za wady ukryte, które istniały w momencie wydania nieruchomości, nawet jeśli nie były znane w momencie sprzedaży. W wyroku potwierdzono, że odpowiedzialność dewelopera nie jest ograniczona do stanu technicznego lokalu, który był jasny w chwili zakupu.
Wyrok z dnia 3 listopada 2022 roku (sygn. akt IV CSK 245/22): W tej sprawie Sąd Najwyższy podkreślił, że deweloperzy mają obowiązek dołożyć należytej staranności w procesie budowlanym. W przypadku wykrycia wad, które wpływają na bezpieczeństwo użytkowania, nabywcy mogą żądać nie tylko naprawy, ale również odszkodowania za straty.
Podsumowanie
Roszczenia przeciwko deweloperom mogą przyjmować różne formy, w zależności od charakteru wad i poniesionych szkód. Aby skutecznie dochodzić swoich praw, nabywcy powinni być świadomi przysługujących im roszczeń na podstawie Kodeksu cywilnego oraz aktualnych interpretacji sądowych. Warto również skorzystać z porad prawnych, aby zminimalizować ryzyko i zabezpieczyć swoje interesy na rynku nieruchomości.